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Le permis de construire

Quiconque désire entreprendre ou implanter une construction à usage d'habitation ou non, même si elle ne comporte pas de fondations, doit au préalable obtenir un permis de construire.

Qu'est ce qu'un permis de construire ?

Le permis de construire est le document administratif nécessaire pour réaliser un projet allant de la maison individuelle jusqu'à l'immeuble de grande hauteur.

Le permis de construire est délivré sous réserve du droit des tiers.

Il revient au demandeur de vérifier à ce titre si son projet respecte les règles du code civil ou d'éventuelles servitudes de droit privé ayant fait l'objet d'une convention privée antérieure, ainsi que les problèmes de vue, d'ensoleillement, les accords de mitoyenneté, les servitudes de passage, qui peuvent s'appliquer à un terrain et être mentionnés sur l'acte de propriété.

Il permet de vérifier que la construction envisagée respecte les différentes règles régissant le droit à construire : règles d'urbanisme (code de l'urbanisme, Plan d'Occupation des Sols / Plan Local d'Urbanisme), surface, hauteur, aspect, destination de la construction, sécurité, etc.

Le document définit notamment la surface constructible sur chaque parcelle de terrain, les types de bâtiments autorisés (logements, activités, agricoles ...), les hauteurs permises et toutes les servitudes de droit public applicables au terrain.

Le permis de construire est exigible pour la construction ou la modification de toutes les constructions fixes. Une procédure légèrement simplifiée (déclaration préalable) est applicable pour les constructions ne créant pas de surface de plancher supérieure à 20m² : petites constructions, modifications de bâtiments existants n'augmentant pas la surface des planchers, aménagements visibles ou modifications de façades, etc.

Permis de construire : Quels sont les travaux et opérations concernés ?

  • Les travaux ayant pour effet la création d'une surface de plancher ou d'une emprise au sol supérieure à 20m² ; Plus d'informations sur les notions de surface de plancher et d'emprise au sol.
  •  les piscines couvertes si elles disposent d'une couverture de plus de 1,80m de hauteur au-dessus du niveau de l'eau ou lorsque le bassin à une surface supérieure à 100m²,
  • les travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s'accompagnent d'un changement de destination entre les différentes destinations. Pour plus d'informations sur la notion de changement de destination.
  • dans les zones urbaines d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu, les travaux ayant pour effet la création d'une surface de plancher ou d'une emprise au sol supérieure à 40m² ; toutefois, demeurent soumis à permis de construire les travaux ayant pour effet la création de plus de 20m² et d'au plus 40m² de surface de plancher ou d'emprise au sol, lorsque leur réalisation aurait pour effet de porter la surface totale de la construction au-delà de l'un des seuils fixés à l'article R. 431-2 du code de l'urbanisme.
  • les travaux nécessaires à la réalisation d'une opération de restauration immobilière au sens de l'article L. 313-4 du code de l'urbanisme.

Lorsque des démolitions sont nécessaires pour la réalisation de ces travaux ou aménagements, la demande peut être intégrée au permis de construire.

Permis de construire : comment constituer le dossier de demande ?

Pour déposer une demande de permis de construire, vous devez être dans l'une des situations suivantes :

  • Être propriétaire du terrain ou mandataire du ou des propriétaires,
  • avoir l'autorisation du ou des propriétaires,
  • être co-indivisaire du terrain en indivision ou son mandataire.


Selon les cas, la demande de permis de construire doit être établie au moyen de l'un des formulaires  suivants :

  • Télécharger le formulaire de demande de permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes : CERFA 13406 (PDF)
  • Télécharger le formulaire de demande de permis de construire / permis d'aménager : CERFA 13409 (PDF)

La demande doit être complétée par l'ensemble des documents limitativement énumérés sur la notice du formulaire. Le dossier comprend notamment les pièces suivantes :

  • Un plan de situation,
  • un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier en trois dimensions avec les réseaux,
  • un plan de coupe du terrain et de la construction,
  • une notice décrivant le terrain et présentant le projet,
  • un plan des façades et des toitures,
  • une photographie permettant de situer le terrain dans l'environnement proche et dans le paysage.

Pour toute opération comprenant la construction d'un bâtiment nouveau ou d'une nouvelle partie d'un bâtiment, il est nécessaire de joindre une attestation de prise en compte de la réglementation thermique (RT 2012).

 

Pour toute opération concernant un établissement recevant du public (ERP), il est nécessaire de joindre un dossier spécifique permettant de vérifier la conformité des règles de sécurité et d'accessibilité aux personnes handicapées (PDF).

Défense Extérieure Contre l'Incendie (DECI)

La défense extérieure contre l'incendie a pour objet d'assurer, en fonction des besoins résultant des risques à prendre en compte, l'alimentation en eau des moyens des services d'incendie et de secours par l'intermédiaire de points d'eau identifiés à cette fin. Tout projet doit être conforme au règlement départemental de DECI du Bas-Rhin (PDF) 
Les projets concernant des immeubles de bureaux et des entrepôts doivent comporter une notice spécifique relative à la DECI (PDF)

Dans quels cas faut-il recourir obligatoirement à un architecte ?

Informations concernant le recours à un architecte

Dans quels cas est-il nécessaire de réaliser une étude de sécurité publique ?

Télécharger les informations concernant les études de sécurité publique (PDF)

Où déposer la demande de permis de construire ?

Pour Strasbourg, le dossier complet doit être déposé ou envoyé en 5 exemplaires ainsi que 5 exemplaires supplémentaires des pièces 1 à 3, destinés à la consultation des services techniques compétents, à l'accueil du service de la Police du Bâtiment.

Pour les autres communes de l'Eurométropole, le dossier complet doit être déposé à la Mairie du lieu des travaux.

Les mairies délivrent un récépissé avec un numéro d'enregistrement qui mentionne le délai d'instruction de la demande. Si au terme de ce délai aucune décision formelle n'a été prise par le Maire les travaux peuvent commencer.

Autres informations pratiques

Permis de construire : quel délai d'instruction ?

Le délai d'instruction commence à partir de la date de dépôt d'un dossier complet. Il est fixé à 2 mois pour une maison individuelle et à 3 mois dans les autres cas. Ce délai peut être augmenté lorsque le service instructeur est amené à consulter l'avis d'autres services concernés (Architecte des Bâtiments de France, Commission de Sécurité et d'accessibilité aux personnes handicapées...).

Que faire en cas de modification du permis de construire ?

Dans le cas où vous souhaitez modifier un permis de construire qui vous a été délivré et qui est en cours de validité, une demande de permis de construire modificatif est à déposer en mairie.

Cette demande peut être établie en utilisant le formulaire CERFA 13411 (PDF)

L'obligation d'affichage et les recours

Le permis de construire doit être affiché sur le terrain de manière visible de l'extérieur dès la notification de l'autorisation et pendant toute la durée des travaux. Cet affichage, assuré par le demandeur, doit être effectué sur un panneau rectangulaire dont les dimensions sont supérieures à 80cm :

 
Modèle de panneau - permis de démolir

PDF - 509KB

Télécharger  

L'affichage fait courir le délai de recours des tiers. Celui-ci commence à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain.

Vos démarches avant de commencer les travaux (une fois le permis de construire accordé)

Vous pourrez démarrer les travaux après avoir adressé au Maire, en trois exemplaires, une déclaration d'ouverture de chantier.

Télécharger le formulaire de déclaration d'ouverture de chantier : CERFA 13407 (PDF)

Vos démarches après l'achèvement des travaux

Vous devrez adresser au maire une déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux(DAACT)

La fiscalité :

 
Document explicatif sur la fiscalité

PDF - 1.2MB

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Pour plus d'information sur la taxe d'aménagement : www.bas-rhin.gouv.fr